Anlageobjekte

Wer in eine Immobilie investieren möchte, sollte sich zuvor gut informieren. Denn nicht alle Wohnungen sind gleich gut geeignet, um als Anlegerwohnung vermietet zu werden.

Anlageobjekte

Das Prinzip von Anlegerwohnungen ist einfach und genial: Man kauft eine Wohnung, die sich besonders gut zur Vermietung eignet, und vermietet diese. Durch die laufenden Mieteinnahmen wird zuerst ein Teil des Kaufpreises abbezahlt. Im Anschluss daran entsteht ein echtes passives Einkommen. Doch damit dieses Konzept erfolgreich funktioniert müssen eine Reihe von Faktoren stimmen. Das wohl wichtigste Kriterium ist dabei das Anlageobjekt selbst, denn hier gibt es große Unterschiede, die das Ergebnis entscheidend beeinflussen.

Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen

Wie sieht also das ideale Anlageobjekt für eine Anlegerwohnung aus? Was muss eine Wohnung bieten, damit diese sich besonders gut vermieten lässt? Als vermutlich wichtigste Kennzahl ist hierbei das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen zu nennen. Denn eines ist klar: Für jeden Euro, den man in seine Anlegerwohnung investiert möchte man im Laufe der Zeit natürlich möglichst viele Einnahmen erwirtschaften und wieder zurückbekommen.

Ein höherer Kaufpreis für ein Anlageobjekt ist also grundsätzlich in Ordnung, wenn man dafür auch entsprechend höhere Mieteinnahmen erwarten kann. Doch genau hier ist auch schon ein Punkt, den man unbedingt beachten sollte: Denn Mieter gehören meistens nicht zur zahlungskräftigsten Bevölkerungsgruppe, und suchen daher wenn möglich eher nach kleinen und günstigen Wohnungen, um sich diese leisten zu können. Sie müssen also unbedingt darauf achten, dass der zu erwartende Mietpreis für die Mieter immer noch leistbar bleibt. Gute Richtwerte bieten Ihnen hierfür sogenannte "Mietpreisspiegel", welche Ihnen einen ungefähren Richtwert für Mietpreise in der Umgebung von Ihrem Anlageobjekt bieten.

Sehr große und exklusive Immobilien werden also meist nicht gemietet sondern gleich gekauft. Für die Vermietung eignen sich daher besser kleinere Wohnungen, die funktional aufgebaut und ausgestattet sind. Solche Wohnungen können qualitativ hochwertig sein und dennoch einen günstigen Kaufpreis haben, welchen Sie dann in Form von günstigen Mietkosten an Ihre Mieter weitergeben können. Besonders wichtig ist daher hier auch eine gute Raumaufteilung. Wenn z.B. der Gang in der Wohnung schon sehr viel Platz beansprucht, dann ist das meist verlorener Platz, der zwar teuer bezahlt werden muss, jedoch keinen besonderen Mehrwert bringt.

Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen

Günstig und doch qualitativ hochwertig

Mieter achten zwar stets auf einen möglichst günstigen Mietpreis, wollen jedoch trotzdem in einer qualitativ möglichst hochwertigen Immobilie wohnen. Wenn hier also von "funktionaler Ausstattung" die Rede ist, dann heißt das keineswegs, dass die Wohnung hässlich sein darf. Ganz im Gegenteil: Wenn Sie auf der Suche nach einem guten Anlageobjekt zur Vermietung sind, dann sollten Sie sich stets auch die Frage stellen, ob sie auch selbst in dieser Wohnung leben möchten. Denn wenn die Wohnung für Sie selbst nicht in Frage kommen würde, dann werden wahrscheinlich auch ihre potentiellen Mieter einen Bogen um Ihr Anlageobjekt machen.

Wenn Sie Ihre Wohnung vor dem Kauf besichtigen, dann achten Sie daher auf die kleinen Annehmlichkeiten, die jeder von uns gerne mag. Wie sieht es zum Beispiel mit einem Balkon in der Wohnung aus? Wie viele Räume sind vorhanden? Und sind die Räume im Anlageobjekt auch ausreichend mit Licht von draußen versorgt? Sind Parkplätze, ein Carport oder vielleicht sogar eine Tiefgarage vorhanden? Gehört ein Kellerabteil zur Wohnung dazu? Wie sieht das Badezimmer und das WC aus? Ist die Küche oder das Schlafzimmer bereits im Kaufpreis enthalten? Gibt es im Haus auch geeignete Räume um ein Fahrrad abstellen zu können oder um die Wäsche aufhängen zu können? Gibt es vielleicht auch für Kinder die Möglichkeit, in einem naheliegenden Park zu spielen? Wie sieht es mit Verkehrslärm oder Lärm durch laute Nachbarn in der Umgebung aus? Auf keinen Fall sollten irgendwelche Schmierereien an den Wänden oder Ähnliches in Ihrer Wohnanlage erkennbar sein.

Falls es sich bei Ihrem Anlageobjekt um einen Neubau handelt, und die Immobilie zum Kaufzeitpunkt noch gar nicht fertig gebaut ist, dann können Sie diese nicht vor dem Kauf vor Ort besichtigen. Sie können aber dennoch viele Eigenschaften schon aus dem Grundrissplan herauslesen, wie z.B. die Raumaufteilung, die Ausrichtung (idealerweise nach Süden oder Westen), sowie einen eventuell vorhandenen Balkon.

Natürlich muss ein besonders günstiges Anlageobjekt nicht alle von diesen Kriterien erfüllen. Viele Mieter sind auch bereit, entsprechende Nachteile in Ihrer Wohnung in Kauf zu nehmen, wenn sie dafür einen etwas niedrigeren Mietpreis bezahlen können. Doch Sie können davon ausgehen: Je mehr von diesen Kriterien Ihr Anlageobjekt erfüllt, desto leichter können Sie es vermieten und desto höher wird auch der Mietpreis sein, den Sie regelmäßig einnehmen werden.

Die Lage macht den Unterschied

Einen besonders hervorzuhebenden Punkt stellt außerdem auch die Lage von Ihrem Anlageobjekt dar. Denn was nützt der schönste Balkon und die beste Raumaufteilung, wenn die Wohnanlage irgendwo ganz weit entfernt von jeglichem Geschehen liegt? Vergessen Sie nicht, dass Ihre Mieter in aller Regel eine Wohnung suchen, von der aus Sie in möglichst kurzer Zeit zu Ihrer Arbeitsstelle gelangen können. Ideal sind daher Wohnanlagen, die sich in der Nähe von größeren Städten mit entsprechender Infrastruktur befinden. Ansonsten sollte zumindest eine gute Verkehrsanbindung vorhanden sein, entweder mit dem Auto oder auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Allerdings kann lauter Verkehrslärm auch ein Argument sein, welches gegen ein entsprechendes Anlageobjekt spricht.

Außerdem sollten auch entsprechende Freizeit- und Kultureinrichtungen in der Nähe vorhanden sein. Schließlich wollen Ihre Mieter mehr als nur wohnen und arbeiten. Ein schöner Park zum Joggen, ein attraktives Einkaufszentrum oder ein Badesee in der Nähe sind daher für potentielle Mieter auch mögliche Gründe, um auch etwas höhere Mietkosten zu akzeptieren.

In der Nähe von großen Ballungszentren gibt es außerdem auch ständig neue Mieter, welche eine entsprechende Unterkunft suchen. Hier kann also üblicherweise recht schnell ein passender Nachmieter gefunden werden, falls die bisherigen Mieter einmal aus Ihrem Anlageobjekt ausziehen möchten. Mögliche Leerstände können so auf ein Minimum reduziert werden.

Die Lage macht den Unterschied

Betriebs- und Nebenkosten

Doch es gibt auch noch weitere Kriterien für Ihr Anlageobjekt, welche auf den ersten Blick nicht so offensichtlich sind. Wie sieht es zum Beispiel mit den Betriebs- und Nebenkosten aus, die regelmäßig für Ihre Wohnung anfallen? Üblicherweise können Sie diese Kosten zwar an Ihre Mieter weiterverrechnen, sobald die Wohnung vermietet ist. Doch darf man nicht vergessen, dass auch die Mieter stets scharf kalkulieren. Wenn Ihre Wohnung zum Beispiel besonders günstige Betriebskosten aufweisen kann, dann sind Ihre Mieter unter Umständen dafür bereit, eine etwas höhere Kaltmiete in Kauf zu nehmen.

Bei Neubauten sind die Betriebskosten in aller Regel recht gering, denn hier wird meist bereits darauf geachtet, dass entsprechend gute Maßnahmen zur Gebäudedämmung getroffen werden und möglichst effiziente Geräte zur Beheizung und Versorgung der Wohnräume verbaut werden.

Bei Altbauten müssen Sie hier etwas mehr Acht geben. So können beispielsweise alte Ölheizungen oder fehlende Isolierungen richtige Energiefresser sein, und sich in entsprechend hohen Betriebs- und Nebenkosten niederschlagen. Kleiner Tipp: Wenn Sie ein neues Anlageobjekt erwerben, dann sollten Sie dabei stets auch nach einem Energieausweis fragen, welcher die Energieeffizienz von Ihrer Immobilie übersichtlich auf einen Blick erkennen lässt.

Betriebs- und Nebenkosten

Reparaturen und Instandhaltung

Doch selbst wenn das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen in Ihrem Anlageobjekt in Ordnung zu sein scheint, so gibt es dennoch einen weiteren Kostentreiber, der Ihnen auf längere Sicht betrachtet auch hier einen Strich durch die Rechnung machen könnte.

Die Rede ist von Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten, die gerade bei älteren Bauten immer wieder durchgeführt werden müssen. Beispielsweise kann ein undichtes Dach, eine veraltete Heizanlage oder abgenutzte Fenster und Türen zu unerwarteten Kosten führen, die in der ursprünglichen Rechnung nicht berücksichtigt waren. Bei Neubauten sollten Sie hiervon zumindest für einen gewissen Zeitraum verschont bleiben. Um plötzlichen bösen Überraschungen vorzubeugen werden bei vielen Wohnanlagen im Laufe der Zeit bestimmte Rücklagen und Reserven gebildet, aus denen im Falle eines Falles die entsprechenden Mittel entnommen werden können. Gerade bei älteren Bauten können solche Rücklagen auch etwas höher ausfallen, was sich dann wiederum auf Ihr zu erwartendes Einkommen aus der Vermietung auswirken kann. Fragen Sie bei Altbauten daher immer nach, welches Baujahr die Immobilie hat, und ob und in welcher Höhe entsprechende Rücklagen gebildet wurden, bevor Sie eine solche Wohnung als Anlageobjekt erwerben.

Außerdem ist es auch nicht unwichtig, wer sich um die Koordination und Durchführung der entsprechenden Arbeiten kümmert. Normalerweise kümmert sich darum in größeren Wohnanlagen eine Hausverwaltung. Denn selbst wenn die entsprechenden finanziellen Mittel bereits reserviert sind, dann müssen trotzdem die passenden Handwerksfirmen beauftragt und kontrolliert werden. Fragen Sie beim Erwerb eines Anlageobjektes daher auch immer nach, wer die Hausverwaltung in Ihrer Wohnanlage übernimmt.

Fazit

Sie sehen also, dass es eine Vielzahl von Faktoren gibt, die alle darauf Einfluss haben, ob es sich bei Ihrem Anlageobjekt um eine gute Anlegerwohnung handelt oder nicht. Unser wichtigster Tipp daher zum Schluss: Falls Sie gerne eine Anlegerwohnung erwerben möchten, dann lassen Sie sich am besten von einem erfahrenen Experten beraten.

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Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen!

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Unser Versprechen: Unsere Vision besteht darin, Anleger(innen) und Interessierte(n) praktisches Wissen zu vermitteln, um Anleger-Immobilien zu erwerben, günstig zu finanzieren und mit minimalem Arbeitsaufwand gewinnbringend zu vermieten. Die Informationen auf dieser Seite sind keine Anlageberatung und auch keine Kauf- oder Handlungsempfehlung. Anleger-Immobilien sind üblicherweise gute Investments, mit welchen in vielen Fällen gute Erträge erwirtschaftet werden können, welche weit über den vergleichbaren Erträgen einer Investition in selber Höhe auf einem gewöhnlichen Sparbuch liegen. Es besteht jedoch keine Garantie auf das Erreichen einer bestimmten Ertragssumme, und insbesondere auch nicht darauf, dass für die beworbenen Immobilien stets passende Mieter(innen) gefunden werden können und der Ablauf eines Mietverhältnisses stets problemlos und konfliktfrei vonstattengeht. Alle Informationen auf dieser Seite wurden nach bestem Wissen und Gewissen von uns erstellt.

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